下半年的天津楼市,可上可下!|当前聚焦

  • 来源:365淘房天津
  • 时间:2023-06-25 20:06:52

站在年中,看下半场。


(资料图片)

下半年,天津楼市会上演怎样的剧情?

关于房价,已经预判过,自行翻阅→《天津房价的三种走势》。

固化、走钢丝、震荡,将同时存在。

关于成交量,是高是低?

量在价先,成交量是决定房价走势的因素之一,秉要执本。

用一个关键词概括:

可上可下。

下半年,天津新房成交量——可上可下。

要么高,要么低?跟没说一样?

非也,对于“可上可下”,需明确的是:

上,能涨到哪?下,能降到哪?

对下半年成交量的阈值,要有判断,要有心里预期。

逻辑性比较强,数据略有枯燥,咱们简单说。

用6个字解释“可上可下”:

下有度,上跨越。

数据来源:365房地产研究机构

从天津近6年的市场表现来看:

如果下半年弱于上半年,成交量跌不穿同量级。

2017年,上半年659万方,下半年630万方,同为600万方的量级。

2021年,上半年634万方,下半年615万方,同为600万方的量级。

这是由天津城市基本盘决定的。

1300多万人口,即便外来购房趋近于零,每年也有固定的本地购房需求。

结婚、上学、改善、养老,基本每月60-70万方。

如果下半年好于上半年,成交量会跨越量级。

2018年,上半年515万方,下半年701万方。

2019年,上半年615万方,下半年752万方。

2020年,上半年513万方,下半年728万方。

2022年,上半年353万方,下半年446万方。

规律表明,只要下半年行情强,成交量就会越级,不会停留在同一量级。

市场一旦起势,会带动观望人群,就像今年2月,跟风效应出现。

此为——下有度,上跨越。

有了这把“规律标尺”,就能预判下半年天津新房的成交量。

下有度

今年1-5月,新房成交约480万方。

小阳春补偿行情结束后,成交量常态化回落。

4月比3月减少30%,5月比4月减少15%。

数据来源:365房地产研究机构

6月已企稳,进入新常态,80万方是基础量。

但考虑到年中节点,房企集中签约+冲半年任务,成交量一般高于常态的10%以上。

预计6月新房成交量能达到90万方。

今年上半年,预计成交570万方。

如果下半年行情与上半年持平,或弱于上半年:

7-10月,每月80万方的新常态,共320万方。

11、12月,成交量有所突破,预计共220万方。

基于三点原因:

❶ 新房供应补位。

下半年预计有10多个纯新盘入市。

鹏飞·南开学苑、蘭园、格调馥颂花园、金地水西印二期、际华园·天津府、津铁镜界、龙湖东孙台地块、金茂体北地块……

这些新盘基本是“市场化拿地”,按需定产,有供应就有成交。

年底能带动一波成交小高峰。

❷ 需求积压的慢释放。

以天津的基本盘,每月100万方的新房成交量,才是正常值。

现因房地产的“疤痕效应”,以及经济预期走弱,进入80万方的新常态。

事实上,还是处于积压状态。

随着各方面的修复,以及供应补充,下半年会释放一定的量。

❸ 政策的叠加效应。

单纯的救市政策接二连三。

从去年的认房不认贷、二套首付四成……到今年的带押过户、公积金贷款额度再提高、房贷利率再下降……

分散型的政策,不会对市场有及时刺激,但一定会有延时刺激。

叠加效应,在年底会反应在成交量上。

加上年终冲刺的惯例,下半年新房成交量在540万方以上。

全年预计1100万方。

基于“下有度”的规律,这是“打底儿量”,跌不穿。

天津楼市,1100万方的成交量,房价基本面能保持稳定。

上跨越

以现在的楼市情绪,若想下半年的行情更好,必须得开外挂。

也就是小作文满天飞的“史诗级救市”。

“史诗级救市”并非单一的救楼市,而是要救宏观经济。

将以一揽子刺激经济的政策出现,房地产只是其中一方面。

事实已验证,单纯购房政策的放松,很难刺激成交大幅度增长,无法扭转现状。

买房情绪低、交易量低,不是因为差10个点的利息,不是因为没有购房名额,也不是因为首付比例高……

而是因为没有预期,没有房价上涨的预期,没有收入上涨的预期……

“救楼市,才能就内需”?

其实应该是“救内需,才能救楼市”。

宏观经济提振,才能带动购房信心增长。

如果7月出现“史诗级救市”,下半年成交量就会“上跨越”。

本质是激发增量需求进场,有增量资金进场,才能突破。

下半年超过650万方,全年就会超过1200万方。

如果天津新房成交量能到1200万方,有些板块的房价就要修复。

无论是“下有度”还是“上跨越”,今年有一点是确定的——

驼峰行情。

小阳春,是第一个驼峰。

10月之后,第二个驼峰出现。

变量是第二个驼峰的大与小,决定明年上半年的房价。

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